Richard Baker, l'investisseur qui n'a pas réussi à sauver Saks et Hudson's Bay

Au cœur de la tourmente qui secoue les grands magasins emblématiques d'Amérique du Nord, un nom est revenu sans cesse ces derniers mois : celui de Richard Baker. Sous l'égide de l'actuel investisseur de Galeria, l'enseigne historique canadienne Hudson’s Bay a dû baisser le rideau après 355 ans d'existence, tandis que le géant du luxe Saks Global a sombré dans la faillite. La liste de ses créanciers ressemble au Who's Who de la mode, de Chanel à Kering.

Héritier d'une dynastie immobilière américaine, Richard Baker a multiplié les acquisitions d'enseignes patrimoniales ces vingt dernières années. Mais quel était son véritable dessein : redresser ces fleurons ou simplement en « extraire » la valeur foncière ? Plongée dans le parcours d'un homme aux méthodes contestées.

Un héritier de l'immobilier doué pour les affaires

À 60 ans, le PDG de la société d'investissement NRDC Equity Partners est né sous une bonne étoile. Un portrait du New York Times de 2011 illustrait déjà l'opulence familiale : entre des résidences à Greenwich et Palm Beach, son père, Robert Baker, possédait un appartement somptueux sur la 5e Avenue, orné de toiles de Degas. Fondateur de la National Realty & Development Corporation, le patriarche observait même les otaries du zoo de Central Park depuis ses fenêtres, ainsi qu'un manchot royal baptisé "Robert", grâce à un don de son fils.

Très tôt, Richard Baker démontre une fibre commerciale aiguë. Peu brillant à l'école ou sur les terrains de sport, il fonde sa propre entreprise de traiteur dès le lycée, après un passage par une école de cuisine parisienne. « Il était plus intéressé par le business que par le capitanat de l'équipe de basket », confiait son père. « Il gagnait de l'argent pour le plaisir d'en gagner. »

Très jeunes, Richard Baker et son frère ont été initiés aux pratiques du monde de l'immobilier. Le week-end, leur père les emmenait découvrir le cœur de métier de la famille : les strip malls, ces centres commerciaux typiquement américains dotés de vastes parkings en périphérie des villes. Ils inspectaient les terrains que Baker père envisageait d'acheter ou qu'il était en train de développer.

Un « pleaser » dans le monde impitoyable de l'immobilier

Richard Baker affirme avoir toujours trouvé le secteur de l'immobilier intéressant, mais il voulait faire les choses différemment. Dans la culture tribale traditionnelle du monde de l'immobilier, le savoir-faire se transmet d'une génération à l'autre, a expliqué Baker lors d'un entretien sur YouTube avec Willy Walker, le PDG de la société de financement immobilier Walker & Dunlop. Le secteur était dominé par une mentalité fortement axée sur les transactions, car la plupart des accords immobiliers étaient uniques. Mais selon Baker, la mentalité de service faisait défaut.

Le futur investisseur dans les grands magasins a toujours fonctionné différemment. Il se souvient de son adolescence, où, dès l'âge de 12 ans, il aimait déjà cuisiner pour les autres. Aujourd'hui encore, il aime recevoir de grands groupes. Il est toujours celui qui court partout avec les plats et qui sert les gens, a-t-il déclaré lors du webcast avec Walker & Dunlop : « Je suis un “pleaser”, j'aime faire plaisir aux autres. » C'est donc tout naturellement qu'il a ensuite étudié la gestion hôtelière à l'université américaine de Cornell.

Après ses études, Baker père lui a donné un bureau et il a commencé à travailler dans l'entreprise familiale, National Realty & Development Corp. Son père l'a averti de ne surtout pas dépenser d'argent et de ne rien signer. Mais à 21 ans, il ne pouvait pas rester inactif bien longtemps.

Il a commencé à développer une relation d'affaires avec Walmart, d'une manière très différente de celle à laquelle son père et son oncle étaient habitués. Baker a abordé l'accord potentiel avec une mentalité de service : il a demandé comment il pouvait aider, a accepté le contrat de location proposé par la chaîne de supermarchés au lieu d'imposer celui de sa propre entreprise et s'est assuré que le bien immobilier soit livré fraîchement peint et pas seulement dans un état passable.

Son approche basée sur la relation a ouvert la voie à d'autres contrats avec Walmart, qui commençait alors son expansion dans l'est des États-Unis. Plus de 40 autres contrats suivront.

Tracer sa propre voie

Quand on entend Richard Baker parler de ses débuts dans le monde des affaires, on sent que, malgré son héritage familial, il veut être un self-made man. Surtout lorsque Baker raconte avec fierté comment il s'écarte des pratiques habituelles du secteur immobilier et apprécie la pensée non conventionnelle.

Compte tenu de l'empire familial et de son propre succès avec Walmart, d'autres se seraient contentés de leur situation. Mais pas Richard Baker, qui, au début des années 2000, a commencé à s'intéresser au secteur du retail.

Sa femme Lisa et lui vivaient alors à Greenwich (Connecticut), siège de nombreux fonds spéculatifs et sociétés de capital-investissement. Ils étaient amis avec certains propriétaires par l'intermédiaire des amis de leurs enfants et se retrouvaient souvent pour dîner. Après ces rencontres, sa femme lui demandait pourquoi d'autres possédaient des fonds spéculatifs alors que lui construisait des strip malls.

« Toute personne qui réussit a besoin d'un partenaire qui lui botte les fesses de temps en temps », a plaisanté Baker lors de son entretien avec Walker il y a trois ans. Au début des années 2000, il a commencé à travailler avec une équipe sur le rachat de la chaîne de jouets Toys'R'Us pour plusieurs milliards de dollars américains. Lorsqu'il en a parlé à son père, celui-ci n'a pas été enthousiasmé. « Nous développons des centres commerciaux, que ferions-nous de Toys'R'Us ? », a demandé Baker père.

Sa femme lui a conseillé de réaliser l'opération avec l'une de ses connaissances en capital-investissement, ce qui a fait changer d'avis Baker père, qui a mis son fils en contact avec ses amis Bill Mack et Lee Neibert d'Apollo Real Estate Advisors. Ensemble, ils ont fondé NRDC Equity Partners, mais ont perdu la bataille pour le rachat de la chaîne de jouets.

Enfin le retail

Peu de temps après, Richard Baker a cependant connu le succès avec Lord & Taylor. Il a versé 1,2 milliard de dollars américains à Federated Department Stores pour acquérir la chaîne de grands magasins américaine historique. Plus de 97 % du montant de l'achat provenait de prêts bancaires, les 25 millions de dollars américains restants ont été apportés en fonds propres par NRDC Equity Partners.

Les créanciers étaient disposés à prêter une part aussi importante du prix d'achat car Baker considérait l'entreprise de retail comme deux entités distinctes : d'une part, une société d'exploitation des grands magasins (OpCo) et, d'autre part, une société immobilière (PropCo). Lord & Taylor possédait des biens immobiliers de grande valeur, avec des magasins situés dans des emplacements de premier choix comme la Cinquième Avenue à New York, dont il estimait que la valeur n'était pas reflétée dans le prix d'achat des grands magasins, déjà en difficulté à l'époque. Les prêts bancaires ont été garantis par cette valeur. Le rachat de Lord & Taylor est devenu le modèle pour les nombreux accords « OpCo-PropCo » qui allaient suivre.

En 2008, a suivi le rachat de la plus ancienne chaîne de grands magasins canadienne, Hudson's Bay ; avec l'acquisition de Saks en 2013, Baker s'est positionné au cœur du retail de luxe nord-américain. Hudson's Bay s'est développée en Europe en 2015 en rachetant la chaîne de grands magasins allemande Galeria Kaufhof. Son concurrent de luxe en difficulté, Neiman Marcus, a été racheté en 2024. La même année, malgré le chapitre malheureux précédent avec Kaufhof, Baker est entré, avec NRDC, dans l'entreprise qui lui a succédé, le grand magasin désormais fusionné Galeria Karstadt Kaufhof.

Une mort lente

Après des succès initiaux chez Lord & Taylor et Saks et des plans d'expansion ambitieux, le mandat de Baker à la tête des grands magasins a finalement été marqué par des défis considérables et de nombreuses critiques. Les faillites ont attiré une attention médiatique considérable car des milliers d'emplois et l'existence même de noms familiers de grands magasins étaient en jeu.

Les critiques reprochent à Baker de s'être fortement concentré sur la monétisation du patrimoine immobilier au lieu d'investir dans le cœur de métier du retail. Par exemple, le bâtiment phare de Lord & Taylor sur la Cinquième Avenue a été vendu en 2017 pour 850 millions de dollars américains au fournisseur d'espaces de coworking WeWork ; le grand magasin est resté locataire avec une boutique sur une surface très réduite au rez-de-chaussée. La société d'exploitation de Lord & Taylor a finalement été cédée en 2019 pour 100 millions de dollars américains, avant que la chaîne ne dépose le bilan en 2020 et ne soit liquidée.

Ce schéma, qualifié par certains de « pillage d'actifs », a permis de renflouer les caisses à court terme grâce à la vente de biens immobiliers de valeur, tandis que les chaînes de magasins, en proie au sous-investissement et à l'endettement, finissaient souvent par faire faillite.

Sous la direction de Baker, la Hudson's Bay Company a connu une évolution similaire. Bien qu'il ait d'abord réussi à redresser les magasins phares après des années de baisse du chiffre d'affaires, l'entreprise, vieille de 355 ans, a finalement demandé la protection de ses créanciers en mars 2025 avant d'être mise en liquidation ; tous les sites restants ont ensuite été fermés.

Les analystes et les anciens employés parlent d'une « mort lente », qu'ils attribuent à une mauvaise gestion, à des stratégies obsolètes et à l'incapacité de s'adapter aux réalités modernes du retail.

Dans les médias, l'entreprise a été décrite comme ayant été « pillée pour ses biens immobiliers », car des milliards ont été générés par la vente de propriétés, tandis que les rénovations nécessaires étaient reportées et que les fournisseurs n'étaient pas payés.

Implosion dans le secteur du luxe

Il était souvent difficile de savoir où l'argent provenant de l'immobilier était investi. Même lorsque la crise avait déjà frappé de plein fouet les magasins Hudson's Bay en 2024 et que Saks, selon les médias, accusait des retards de paiement auprès de ses fournisseurs depuis 2023, Baker a initié le rachat de Neiman Marcus pour 2,7 milliards de dollars américains et a regroupé ses enseignes de luxe au sein de Saks Global, une nouvelle entité englobant Saks Fifth Avenue, Neiman Marcus et Bergdorf Goodman.

Cependant, cette fusion a endetté le nouveau groupe à hauteur de plus de deux milliards de dollars américains, ce qui a affecté sa capacité à payer ses fournisseurs et a entraîné de faibles niveaux de stocks. En janvier 2026, Saks Global s'est placée sous la protection du chapitre 11 de la loi sur les faillites, et Baker a démissionné de son poste de PDG par intérim après seulement deux semaines.

Il reste une longue liste de créanciers du secteur de la mode. Saks doit environ 700 millions de dollars américains à des groupes et des marques comme Chanel, Mayhoola et Akris. Le défaut de paiement du plus grand distributeur de luxe américain met même en péril l'existence de plus petites marques, qui risquent de ne pas être payées pour les marchandises déjà commandées.

Le récent chapitre de Saks Global sème le doute sur la capacité de Baker à mener durablement le groupe de grands magasins de Düsseldorf, Galeria, vers l'avenir. Après que Baker a acquis l'une des entreprises précédentes, Galeria Kaufhof, et sa filiale belge en 2015 pour 2,8 milliards d'euros, la chaîne de grands magasins se retrouve entraînée dans les difficultés de sa société mère, HBC. Au lieu des investissements initialement promis, des concessions financières sont déjà exigées des employés deux ans plus tard.

Finalement, en 2018, la fusion longtemps démentie avec Karstadt a donné naissance à Galeria Kaufhof Karstadt. HBC s'est rapidement retirée du groupe fusionné et a vendu ses parts à Signa, la société de René Benko. Après plusieurs faillites et la chute de Signa, Richard Baker est revenu chez Galeria en tant qu'investisseur, aux côtés de NRDC et de Bernd Beetz. Après des années difficiles, le groupe de grands magasins fusionné serait redevenu rentable sur le plan opérationnel.

L'héritage de Baker : penseur génial et non conventionnel ou investisseur immobilier impitoyable ?

Ce schéma répétitif d'acquisitions majoritairement financées par l'emprunt, de monétisation immobilière et de faillites successives témoigne-t-il d'un pillage systématique et de sang-froid ? Ou bien Baker, malgré ses manœuvres immobilières audacieuses, n'a-t-il tout simplement pas pu sauver des chaînes de grands magasins en crise, dont les modèles économiques étaient déjà mis à mal par l'essor du commerce en ligne et les fermetures de magasins pendant la pandémie ?

Compte tenu de la fortune familiale et de ses premiers succès avec Walmart, il est difficile de croire que Baker était uniquement motivé par l'appât du gain en rachetant à plusieurs reprises des chaînes de grands magasins en difficulté. Il semble plutôt qu'il ait apprécié de se mettre en scène en tant qu'hôte dans ses grands magasins et le fait de pouvoir combiner à sa manière les mondes de l'immobilier et de l'hôtellerie.

Comparée à l'activité familiale traditionnelle des ennuyeux strip malls, la possession de grands magasins de luxe apportait un prestige certain. Les campagnes de Noël de Saks étaient un événement à New York, avec des spectacles de lumière opulents et, en 2022, une apparition du célèbre musicien Elton John.

Par le passé, Baker a souvent souligné qu'il ne considérait pas ces acquisitions comme de simples opérations immobilières, mais qu'il se sentait également obligé de relancer l'activité des grands magasins. D'anciens collaborateurs témoignent également de l'implication de Baker. « Il s'est engagé corps et âme », a déclaré Evelyn Reynolds, qui a été responsable du développement commercial et du secteur de la maison chez Hudson's Bay pendant neuf ans, au journal canadien Globe & Mail.

Baker lui-même s'est exprimé la semaine dernière dans une interview au New York Times, où il a insisté sur le fait qu'il avait maintenu en vie des grands magasins déficitaires et des emplois plus longtemps que d'autres n'auraient pu le faire. Mais il s'est également dit heureux d'être « sorti du secteur des grands magasins ».

Le magnat de l'immobilier a un jour déclaré au financier Walker à propos du monde des affaires : « Si tu traînes toujours près du panier et que tu joues, tu finiras par marquer tes paniers. » Après de nombreux paniers marqués, le jeu de Baker dans le retail semble toucher à sa fin, avec un bilan controversé. Seul le score final chez Galeria reste à déterminer.